新築と中古。マンション購入の「決断ポイント」の違いとは?

2021年03月11日・住宅
新築と中古。マンション購入の「決断ポイント」の違いとは?

目次

    マンション購入を決めたあと、悩むのが物件選びです。ここが良いと最終候補に残った2-3点はそれぞれ特徴も違い、どの着眼点で「最後の決断」をすればいいのか悩んでしまいます。住宅購入は人生最大の買い物だからこそのチェックポイントを考えましょう。そもそも、判断するポイントは新築(物件)と中古で違いのあるものなのでしょうか。
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    1.(新築マンション)二者選択からどうやって決めるか

    新築と中古。マンション購入の「決断ポイント」の違いとは?

    まずは新築から。やはり誰も住んでいない物件に住みたいと新築に絞り、現在の貯蓄額や年収の推移予想から、住宅ローンの返済もライフプランを組み立てるとどうにかなりそうとわかっても、当然ですが最終選考に残ったどちらの物件も綺麗なもの。そこで判断ポイントは、「生活のイメージ」です。

    両物件のマイナス面を検討する

    当初は些細な点に思えるものでも、そこで生活を始めたときに気になるポイントを列挙し検討します。気になる点は家族で異なるので、話し合いが重要です。

    待機児童や学校のレベル・通勤通学・ゴミ出し

    まずは顕在化している部分です。この物件を購入した場合の子どもの生活環境を考えます。これは物件だけを見ていてはなかなか分らない部分です。待機児童や学童の倍率状況、公立学校の雰囲気など。公立学校を想定していたけれど、公立の治安や学習レベルなどに問題があり、止むを得ず私立へというケースもありますので、十分に注意してください。

    親としても駅までの通勤を自転車で考えていたけれど、自転車保管場の倍率がとても高かった、雨の日のバスが充実していなかったということもあります。少し調べればわかることかもしれませんが、マンション購入は「想定と違っていたから売却しよう」というものではありません。この「少し調べる」を大切にしましょう。細かい点では、ゴミ出しの場所を確認せず、購入後に毎日遠回りをして出勤というケースも散見されています。

    自動車購入にテレワークなど「今後変わる可能性があるもの」

    住宅の購入は「今後への予想」も大切です。今はマイカーを所有していないけれど、子どもの誕生で自動車を購入したとき、居住する街の駐車場相場を把握しているでしょうか。最近はテレワークが急激に浸透していますが、家族が増えると自宅でのテレワークが難しいのも見逃しやすい点です。その時に賃料の安いレンタルオフィスは最寄り駅にあるでしょうか。

    このように物件購入以後、数年間の生活を想定してどちらがより良いか、チェックリストを作成したうえで消去法で決めていくようにしましょう。少し漠然とはしていますが、ストレスにならないかで判断していくこともお勧めします。

    2.(中古マンション)最終候補群からどうやって決めるか

    新築と中古。マンション購入の「決断ポイント」の違いとは?

    一方、中古マンションの場合です。中古マンションは物件によって築年数が違います。それは新築のように二者択一で決めるよりは「最終候補群」から決めるという表現が近いでしょう。

    ①リノベーション実施予定なら完成図を共有させてもらう

    中古マンションで重要資料となるのが「リノベーション」です。築年数を経た建物だと、どうしても経年劣化が避けられません。そこで売却を固めた売り手は改修を進めて物件を魅力的なものにしたうえで売買市場に出します。中古マンションの買い手は当然ながらリノベーション後の物件を購入します。難しいのは、買い手が判断をするにあたってリノベーション工事中のタイミングで物件が見られない可能性があること。その場合は売り主の有するリノベーションの計画図などを共有させて貰い、「この物件がどうなるのか」を想定することが大切です。

    ②自分たちの「構成」に向けた物件の絞り込みを

    マンションを購入したあと、当然ですがその物件に居住する時間は長期間となります。独身用なのか、カップル・ファミリー用なのか。数年間のライフプランを想定したうえで、その居住期間に対応した中古物件を購入するようにしましょう。会社勤めの人は、急な転勤のリスクなども同時に考えておきたいもの。

    筆者の知り合いに、大阪の大企業に勤めていたものの急な転勤となり東京勤務へ。転勤指示の3ヶ月前に大阪に自宅を購入していたという人がいます。転勤後、可能であれば売却手続きを取りたかったものの、転勤先での忙しい日常に忙殺されなかなか上手くいかず、数年後にようやく買い手が見つかったというケースも。当然ながらそのあいだの固定資産税や都市計画税は支払い義務があるほか、定期的に大阪に赴き清掃や管理をするなど、時間や交通費を捻出することになってしまいました。

    3.購入するときに「売却」をどこまで考えるべきか

    新築と中古。マンション購入の「決断ポイント」の違いとは?

    このケースのほかにも、不動産購入のタイミングではもしもの時に対する売却を考えるべき、といわれますが、示唆されてもいない転勤や、家族の形が変わることを想定するのは現実的にとても困難です。では一般論として、どこまで購入時に「売却」を考えるべきなのでしょうか。回答は抽象的ですが「想定できる範囲内で考える」というもの。

    売却とは所有している不動産物件を手放すことです。売却時の価格から購入時の価格を引いたものが売却における利益になります。不動産物件は建築してからどれくらい年数が立っているかは価格を調整する一要素になります。投資用としてはともかく、実際に買い手自身が住む居住用において、築年数が経て価格が上がるというのはそう多いケースではないでしょう。もちろん都市部で地価が上がり相場が急騰したというケースはあります。

    ならばマンション購入時に想定できる範囲で売却のことを想定し、居住中はあまり気を捕らわれすぎない、株式運用でいうところの適度に塩漬けにする、という考えが大切です。ただ最近はインターネットのサービスなどで随時売却額を算出できる会社が増えています。正月やお盆などの時間がある長期休暇や家族で話題になったときなど、定期的に「仮にいま売却を考えなければいけないとしたらどれくらいなのか」を算出し、その数字を何となく覚えておく、といったことは取りかかっておきたいものです。これは新築・中古のどちらかに限った話ではありませんが、中古物件は新築に比べ売却想定価格が変動しやすいので、こまめに確認することが大切です。

    4.まとめ

    マンション購入における「最後の判断」を取り上げました。新築と中古でケースは異なりますが、それぞれに即したポイントを考え、後悔しない判断を目指していきましょう。合わせて購入時に売却のことを考えるのはとても難易度が高いですが、ライフプランととても距離の近い住宅購入において「出口」を設定するのは大切なことです。可能な範囲内で売却を想定しながら、マンション購入にはじまる資産管理に取り組んでいきましょう。

    【この記事の著者】

    株式会社FP-MYS 工藤 崇

    株式会社FP-MYS 工藤 崇

    FP-MYS代表取締役社長CEO。1982年北海道生まれ。相続×Fintechプラットフォーム「レタプラ」開発・運営。資格学校勤務後不動産会社、建築会社を経て2015年FP事務所を設立。1年後の2016年7月に法人化。多数の執筆のほか、Fintech関連のセミナー講師実績を有する現役の独立型ファイナンシャルプランナー(FP)として活動中。スタートアップとしてシードラウンドまでの資金調達完了済み。拠点は東京都中央区茅場町。

    LettePla:https://letteplabiz.com/

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